Sur le web : Ces propriétaires locatifs perdus face aux obligations de rénovation

Un marché en sur-tension

Aujourd’hui, il manque environ 1,5 million de locations sur le marché immobilier et cela ne devrait pas s’améliorer: en plus de 190.000 locations classées G exclues progressivement du marché, d’autres exclusions, pour les logements classés F et E, sont prévues en 2028 et 2034. Au total, ce seraient environ 5 millions de logements qui seront retirés du marché. « Cela promet des situations difficiles », pointe Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du pôle finance et stratégie du groupe BPCE, qui estime probable un ajustement des objectifs publics. Avec au centre de tout ce dispositif, mais complètement négligés par les pouvoirs publics, les propriétaires privés… 

L’impact de ces nouvelles règlementations se fait déjà sentir sur la tension locative. Au niveau de la France, le volume d’offres de biens à louer a déjà baissé au global de 10% sur un an selon le site d’annonces Bienici, alors que la demande explose. Cette « tension locative », qui mesure le rapport entre le nombre de contacts par annonce et le nombre d’annonces disponibles, a doublé l’an dernier (+106%) en région Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Corse (+92%) et a augmenté de 72% en Ile-de-France, de 80% en Occitanie et de 78% dans les Hauts-de-France!

« Ces gens sont fous »

Pour que cette tension retombe, il faudrait qu’une partie des biens retirés du marché puisse y revenir, à la suite d’une rénovation énergétique, qui leur ferait gagner au moins un cran sur le DPE. Mais c’est plus difficile à faire qu’à dire. Et nombre de propriétaires bailleurs préfèrent retirer leur bien du marché locatif, ou le vendre, que d’entamer des travaux qui sont à la fois lourds, chers et parfois, impossible à réaliser pratiquement. Jacques Boissenin, président de l’antenne locale de Belfort de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), ne comprend ni le calendrier ni la raison de la décision du gouvernement. Sur France Bleu, il pointe le manque d’artisan, les délais très longs – »six mois » pour des tuiles– ou encore l’éviction souvent nécessaire du locataire pour réaliser les travaux. De plus, 1,2 million de ces passoires thermiques sont situées dans des immeubles. Cela, explique Alain Tourdjman « suppose l’assentiment de la copropriété et donc de convaincre des non-bailleurs qui ne sont pas nécessairement dans la même urgence ».

Une facture de 16 à 26.000 euros

Surtout, cela coûte cher. Très cher. Pour Gérard Levaux, vice-président de l’UNPI de Belfort et propriétaire d’un immeuble classé « G », cité également par France Bleu: « je fais poser une pompe à chaleur au lieu de la chaudière au fuel, ça me fait descende à un DPE classé B, mais ça représente plus de 15.000 euros d’investissement ». Une rénovation énergétique correcte représente en effet une dépense non négligeable: entre 300 et 400 euros/m². Ce qui veut dire que pour un 50 m², il faut donc dépenser autour de 20.000 euros. Selon le site Architecteo.com, la facture moyenne d’une rénovation énergétique est plus exactement de 16.000 euros quand il s’agit de gagner une classe énergétique et de 26.000 euros lorsqu’on veut gagner 2 classes énergétiques.

Une somme que tous les bailleurs privés ne sont pas capables de sortir. Car ces propriétaires qui mettent en location des logements ne roulent pas tous sur l’or, loin s’en faut. En décembre dernier, la BPCE, l’établissement qui chapeaute à la fois le réseau des Banques populaires et celui des Caisses d’épargne, s’est livré à une étude approfondie de ces bailleurs privés, qui logent aujourd’hui 7,5 millions de ménages, soit un quart des Français. C’est-à-dire bien plus que les grands opérateurs du logement social (5,3 millions de ménages)…

Rentiers, les bailleurs privés?

^{Deux-tiers sont des investisseurs (pour diversifier leur patrimoine ou en tirer des revenus), un tiers ont hérité de ce patrimoine. Crédit: BPCE}

Qui sont donc ces propriétaires, accusés de vivre de leurs rentes, de louer des passoires thermiques et qui sont désormais sommés de rénover leurs biens s’ils veulent continuer à les louer? Première surprise, ils sont nombreux: 13% de la population détient un logement qu’il a mis en location. Deuxième surprise, seuls 3,5% d’entre eux ont plus de 5 logements mais l’écrasante majorité, 68%, ne possède qu’un seul bien à louer. Un tiers deviennent bailleurs pour diversifier leur patrimoine, un tiers en ont hérité, et un tiers sont des semi-professionnels, qui veulent en tirer des revenus.

Mais c’est surtout sur le front de la rénovation énergétique que l’étude éclaire ce secteur. L’obligation de réaliser des travaux, en raison d’une classe énergique trop faible, pourrait conduire 18% d’entre eux à vendre leur bien. Surtout qu’ils ne sont même pas un sur deux à connaitre son classement DPE! Quant aux travaux, seuls un tiers d’entre eux en ont réalisé ces cinq dernières années, et un autre tiers sont prêts à l’envisager dans les cinq ans à venir. Le tiers restant? L’étude ne le dit pas… Peut-être pensent-ils vendre ou transformer leur logement locatif en autre chose, en location saisonnière par exemple…

^{Un propriétaire bailleur privé sur cinq est prêt à revendre son bien. Les causes? La multiplication des réglementations et des tracas, la trop faible rentabilité du bien, la lourdeur des impôts fonciers (jusqu’à 62%) par rapport à l’imposition des revenus financiers (30% avec la flat-tax). Crédit : BPCE}